北京家具企业外迁要顶住土地价格“诱惑”
作者：李博 发布于：2015-11-24 15:53:14 来源：搜狐焦点家居网
随着京津冀协同发展的逐步推进，京津冀一体化已经成为定局。北京的家具企业也在纷纷准备外迁。在外迁过程中，无法回避的一个问题，就是土地价格纷争及其低价土地后面隐藏的风险。广东家具商会执行会长何循证，也是深圳富之岛家具集团的董事长，因为在山东费县的低价土地纷争，目前，企业被当地政府关停、土地和厂房面临拍卖，何先生也身陷囹圄。这对于企业家而言，毁灭性的打击是无法接受的。中国有句俗话叫做占小便宜吃大亏。
土地交易是有固定成本的。该多少钱就是多少钱，超低价格的土地是隐藏着巨大风险的。因此，我们提示家具外迁企业，要提防超低土地价格带来的隐含投资风险。
土地出让收益，是我们国家的主要财政收入，国家对于土地出让金的收支管理，越来越严格。各地政府在招商引资过程中，为了短期内吸引投资人的资金和关注，会在国有土地的出让价格上，通过先征后返的模式，承诺给投资人，等到项目真正投资落地，真正面临兑现的时候，会拿出国家的相关文件给予搪塞；或者以前一任政府领导已经调离，现任领导不予执行，原因是违反政策。这样的案例林林总总，不一而足。
实际上，如果对国有土地的出让的价格组成有一个明细的认知，就能分析，这些承诺，哪怕是地方政府以会议纪要或协议的方式确定的承诺，能否实现、能够实现多少。因为目前的地方财政无不紧张，如果让地方政府倒贴，政府在实际操作中根本没有实力倒贴、也贴不起，或者在法律层面上无法实现。
我们简单把国有土地出让金的组成细分，便于大家了解。
(1)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
(2)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。
(3)支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
(4)城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。
(5)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付改制国有企业职工安置费支出等。其中，国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案；国有土地收益基金主要用于土地收购储备。
常规情况下，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二至三成、企业占四或五成，村级组织占近三成，农民占5%～10%。
那么，土地出让金中扣除四项计提费用主要是指收益基金、农发基金、廉租房基金、出让管理费。
（1）农业土地开发资金作为计提基金，每宗地按土地收益的15%计提。主要用于农业土地开发的支出；
（2）城镇廉租住房保障资金作为计提基金，每宗地按土地收益的10%计提，主要用于补充城镇廉租住房保障资金；已按宗地配套建设廉租住房的，不再计提；
（3）土地出让业务费作为计提基金，每宗地按土地收益的2%计提，并按照财政部门核定的预算安排支出，主要用于土地有偿使用管理工作方面的支出；
（4）国有土地收益基金，每宗地按缴入地方国库的土地出让总收入的5%计提，实行分帐核算，主要用于土地收购储备。
上述这几项大约占比22%。
分析之后，我们可以清晰地看到，低于基准地价的存在政策风险。最经典的案例是山东费县招商引资广东大富豪家具企业入驻，千亩规模零地价。
在行业内，很多家具企业老板反映，某地的国有土地价格出让金15万/亩，地方政府招拍挂中实际收取15万/亩，土地成交二十日内，返还7万/亩。
国有土地招拍挂地价8万/亩，明显低于基准地价，到底有没有政策风险？我们通过土地出让金的成本明细来分析。
1、土地招拍挂后有四项基金直接进入中央财政国库，约占全部土地出让金的22%，这是地方政府退不出来的。
2、土地招拍挂前，组卷两书四方案，会有耕地占用税和土地利用费大约2.6万/亩，仅仅税一项每亩一万多，进入中央财政的国库，根本就退不出来。
3、河北省征地成本，农民补偿一项每亩7万左右。
4、综上计算，仅仅成本和中央财政计提是12万/亩。这是全省普遍价格。以廊坊为例，地价报价15.6万，成交12万每亩是靠谱的也是安全的。
成本就是12万/亩，地方政府拿什么来退？再者，按照100号文，严格收支两条线，土地收益的支出，需要通过人大审批、政府财政支付，这个流程一般需要两三个月，20天明显是不可能实现的事情。
另外，河北省最近两年的经济下行压力很大，地方政府的财政收入锐减，财政可支配的收入非常紧张。低于土地成本操作，违反法律规定暂且不说，就是在实际支付上也很难实现。
为了一个不可能兑现的空头诺言，冒着巨大的法律风险，执行一个有着巨大的后遗症的投资项目，到底是沾光了还是吃亏了呢？
所以，我们觉得，超低土地出让的项目，实际操作中可能会有问题，最终带来不愉快。
对于超低价格的土地，我们为工厂投资者顾虑。毕竟我们专业做园区六年，磕磕绊绊走来，在土地政策上心里有数。
例子更具体一些，整个片区都按照8万每亩计算地价，这是政府的算盘。而工厂老板肯定要求自己地块出让金按照实际占地计算，也得按照8万每亩，这是企业家的算盘。那么，道路、绿化（绿化率不低于35%）占地加在一起，整个地块出地率大约60%。那么，差出来的40%左右的土地的地价怎么办，谁来补偿？可能的后果是政府征税或摊派，追加、算后账，最终算出来的价格可能远远高于12万每亩。
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